不動産を売却した際の必要書類とは？必要な準備と確定申告の方法も解説

不動産を売却した後は、確定申告が必須です。とは言えお仕事形態がサラリーマンや公務員の場合、自分では確定申告したことがない‥という方が多いですよね。

この記事では、税理士の視点から、不動産売却後の確定申告の流れと必要書類、申告書作成と注意点まで、解説しました。

お読みいただければ、自分での確定申告に慣れていない方が不動産を売却した場合でも、迷わず確定申告ができるようになります。

少し長いですが、読みやすくまとめましたので、ぜひ最後までお読みください。

1.不動産売却時の税金

不動産を売却したときにかかる税金は、所得税と住民税です。売却益が出て、所得が発生した場合に、この2つの税金がかかります。したがって不動産を売却しても売却益が出ない場合は、課税されません。

1-1.不動産売却時の税額計算方法

不動産を売却した時にかかる税金を計算するには、購入時の金額と売却時の金額を比べて、差額を出します。

＜例＞

以前に3,000万円で購入した物件が、5,000万円で売却できたとします。この場合は、

5,000万円から3,000万円を引き、2,000万円の売却益が出ました。

この2,000万円の売却益が、譲渡所得です。所得税・住民税は、この譲渡所得に対して課税されます。不動産の売却で発生する譲渡所得に対する税率は約20％です。これは金額の大小には関係ありません。

1-2. 所有期間が浅い不動産売却の注意点

所有して日が浅い不動産を売却して、譲渡所得が出た場合の税額は高額なので、注意が必要です。譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は、税率は約40％まで上がります。

2.不動産売却時の確定申告

つづいて不動産を売却した年の確定申告について解説します。賢く確定申告することで、税金を取り戻すなど、出ていくお金を最小限にできます。

2-1.確定申告とは

確定申告とは、前年の収入や控除額を申告し、その内容にもとづいて税金を納付したり、払い過ぎた税金の還付を受けたりするものです。

不動産の売却も確定申告の対象です。不動産を売って、売却益がある場合は申告が必要です。損失が出た場合の確定申告は義務ではありません。しかし損失が出た場合でも、確定申告すれば、税金を減らせたり、払いすぎた税金を還付してもらえる場合があります。したがって、売却益が出ても出なくても、確定申告する方がよいです。

2-2.サラリーマンが確定申告になじみがない理由

所得が給与所得のみの人は、会社が年末に調整してくれるので、自身での確定申告に慣れていません。しかし確定申告には必要な資料も多く、準備をギリギリに始めると期限に間に合わない可能性があります。そのため、余裕を持って準備を進めておくことが望ましいです。

2-3.確定申告が必要な理由

繰り返しになりますが、確定申告が必須となるのは、譲渡所得が発生した場合です。

譲渡所得がないなら申告の必要はありません。しかし損失が出ている場合は還付申告ができるので、申告した方がよいです。

2-4.確定申告しないペナルティ

必要なのに確定申告をしないでいると、追加で税金を支払う羽目になります。そうならないよう計画的に情報収集して書類を準備し、期限内に終わらせましょう。

2-5.確定申告すれば特別控除が使える

特別控除を使えば、支払う税金を減らせます。しかし特別控除を使うには確定申告が必要です。

特別控除とは、条件を満たしていた場合、支払う税金を減額できる制度のことです。譲渡益と特別控除の限度額を比較して、いずれか小さい方が特別控除額となります。（※特別控除は、譲渡損が出ているときは適用はないです。）

ではつづいて確定申告の手順を解説します。

3.不動産売却の確定申告手順

確定申告の書類作成と提出は、以下の順番ですすめます。

1.課税譲渡所得の計算

2.所得税の計算

3.必要書類の準備

4.確定申告書の作成

5.書類一式を税務署へ提出

各手順を詳しくみていきましょう。

3-1.手順1:課税対象の譲渡所得を計算

まず、課税対象となる譲渡所得を計算します。譲渡所得(売却益)は、以下の計算式で算出できます。

◉譲渡所得＝譲渡収入金額^※1－(取得費^※2＋譲渡費用^※3)

【用語解説】

・※1 譲渡収入金額＝不動産の売却価格

・※2 取得費＝売却した不動産を取得するためにかかった費用

・※3 譲渡費用＝不動産売却の時に支払った仲介手数料などの費用

譲渡所得がわかれば、以下の式で支払う税金がわかります。

◉支払う税金＝(譲渡所得－特別控除)× 税率

譲渡収入金額とは、不動産の売却価格のことです。

取得費とは、売却した不動産を取得するためにかかった費用のことです。

譲渡費用とは、不動産売却の時に支払った仲介手数料などの費用のことです。

3-2.手順2:所得税を計算

譲渡所得がプラスの時は、プラス分に税率をかけて課税額を算出します。注意点は税率が一定ではないことです。売り手の不動産所有期間により、税率は以下のように変化します。

◉不動産所有期間5年以下→所得税30.63％、住民税9％

◉不動産所有期間5年超→所得税15.315％、住民税5％

ご覧いただいたとおり、所有期間が5年以下か5年オーバーかで、税率が大きく変わります。

3-2-1.所有期間計算の注意点

注意点は所有期間の計算方法です。所有期間の計算は、不動産の購入日から引き渡し日まで、ではありません。購入日から引き渡した年の1月1日までとして計算すると決まっています。

つまり、2013年の5月1日に買った物件を2018年5月1日に売ったとすると、所有期間は2013年5月1日から2018年1月1日までということになります。すると所有期間は4年8ヶ月で5年以下です。よって5年超で適用される軽減税率は使えないというわけです。

3-2-2.不動産売却で経費にできるもの

不動産を売却したときにかかった「経費」を、売却益から差し引くことができます。売却益から差し引ける経費が多いほど、課税対象の金額が小さくなって、課税額も小さくなるわけです。

差し引ける経費としては以下があります。

・売却するために支払った仲介手数料

・売主が負担した印紙税

・土地を売るため建物を取り壊したときの取り壊し費用

・土地を売るため建物を取り壊したときの取り壊し直前の建物の未償却残高（資産損失）

ただし、過去に支払った修繕費や固定資産税、管理費は引けません。これらは経費としては認められないので注意してください。

つぎに、不動産の種類による税額計算方法の違いを解説します。

3-2-3.土地と建物で異なる税金計算

不動産には土地と建物の2種類がありますが、それぞれ税額の計算方法が異なります。

3-2-4.土地売却時の税額計算

土地を売却した時の税額は次の算式で計算します。

【土地売却時の税額計算】

・売却金額－購入金額－経費＝所得(売却益)

・所得✕税率＝土地売却時の課税金額

3-2-5.建物の税額計算

建物は減価償却を考慮して、税額計算しなければなりません。なぜなら建物は時の経過で価値が下がるからです。年月の経過で下がる価値を織り込むことを減価償却といいます。

減価償却により、価値が小さくなった建物が、帳簿上の価値より高い金額で売れたなら、売却益が出ます。

売却益が出た場合の、税額計算事例をご紹介します。

①4,000万円で建物を購入

②売却までに2,000万円減価償却された

③建物の価値は残り2,000万円

④建物を3,000万円で売却できた

以上の取引で、2,000万円の価値の建物が、3,000万円で売却できました。差額は1,000万です。この1,000万円が所得（売却益）です。

⑤3,000万円-2,000万円=1,000万円（所得）

税金は所得に対して課税されます。したがって1,000万円の所得に税額を掛ければ、課税金額が計算できます。

3-3.手順3:必要書類の準備

次に、申告に必要な書類を準備します。確定申告で必要になる書類のカテゴリーは以下の通り。

・税務署で取得する書類

・自分で用意する書類

・特別控除を受けるための書類

特別控除を受ける場合は、そのための書類も、必要になります。

3-3-1.税務署でもらえる書類

税務署で取得する書類を解説します。

【税務署で配布している確定申告のための書類】

・申告書B様式(第一表・第二表)

・申告書第三表

・所得税青色申告決算書(不動産所得用)

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】(1～4面)

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】(5面)

以上の、税務署で配る確定申告用の書類は、毎年更新されます。例年1月半ば以降から、更新版が税務署で配布されます。また、同じ内容の書類を国税庁のホームページからデータでダウンロードすることもできます。

3-3-2.自分で用意する必要書類

以下の資料は自分で用意して申告書類に添付します。

【確定申告用に自分で用意する書類】

・不動産売却を行った証拠の書類

・譲渡所得の計算に使った金額や数字を証明する書類

具体的には、以下の書類を準備します。

【確定申告用に自分で用意する書類・具体例】

1.法務局で取得する登記簿全部事項証明書

（不動産売却を行った証拠の書類）

2.売却した不動産の取得費がわかる書類

（譲渡所得の計算に使った金額や数字を証明する書類）

3.不動産の譲渡収入金額や譲渡費用がわかる書類

（譲渡所得の計算に使った金額や数字を証明する書類）

書類の全部や一部を紛失してしまった場合は、確定申告ができなくなるか、概算値で税金計算されることになり、大変不利です。

なぜなら、概算値での税金計算は大抵の場合、実際より高額になるからです。書類を紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

それでは、確定申告用に自分で用意する書類を、1つひとつ詳しく解説していきます。

資料1:法務局で取得する登記簿全部事項証明書

「自分が所有していた不動産を売却した」ことを示すために、登記簿全部事項証明書を用意します。登記簿全部事項証明書はコピーでも問題ありません。もし新たに用意するのなら、売却した土地や建物を管轄する法務局で発行できます。

資料2:売却した不動産の取得費用がわかる書類

売却した不動産の取得時にかかった費用を証明するための書類を用意します。

・不動産を取得したときの売買契約書

・不動産を取得したときの領収書

を用意しましょう。

取得費は、計上できれば計上できるほど、譲渡所得を低く見積もることができます。譲渡所得を低く見積もれると、税金を安くできます。このため、取得費に含められそうなものは全部含めましょう。

具体的には、以下の内容を証明できる書類を集めてください。

【不動産取得費用に含められるもの】

・取得時に支払った印紙税、登録免許税、不動産所得税を証明できるもの

・仲介手数料

・整地や解体にかかった費用

・測量費

・設備の代金

・改良費

書類原本でなくコピーでも、確定申告では使えます。

もし取得費を証明できる書類が何も残っていない場合は「譲渡収入金額×5％」で取得費を計算して、申告することができます。

資料3:不動産の譲渡収入金額や譲渡費用がわかる書類

さいごに、不動産売却のため不動産会社とやり取りした書類を用意します。譲渡の証明や、譲渡収入金額および譲渡費用の証拠として使います。該当する書類は以下です。

【不動産の譲渡収入金額や譲渡費用を証明する書類】

・売買契約書やその領収書

・仲介手数料の領収書

・売却のための測量や解体の費用がわかるもの

・登記のため支払った税金や司法書士への報酬

・負担をした印紙税

・資産価値を上げるために行ったリフォームなどの領収書

譲渡費用の領収書は、取得費と同様に、計上すればするほど節税につながります。したがって、該当するものは全て確定申告のためにとっておいてください。

3-3-3.特別控除を受けるための書類

控除を使えると、不動産売却で発生する税金を大きく減らすことができます。以下の控除の条件に当てはまる場合は、必要な書類を全力で用意してください。

確定申告で使える控除の種類と特別控除金額	確定申告のために用意する書類
公共事業による不動産売却 （5,000万円控除）	・公共事業用資産の買取りの申出証明書・買取りの証明書
マイホームの売却 （3,000万円控除）	・追加で必要な書類なし
再開発による土地売却（2,000万円控除）	・特定土地区画整理事業等のために土地等の買取りがあったことを証明する書類
建設や宅地造成での土地売却（1,500万円控除）	・特定住宅地造成事業等のために土地等の買取りがあったことを証明する書類
平成21、22年取得の土地売却（1,000万円控除）	・追加で必要な書類なし
相続した不動産の売却で取得費加算の特例	・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書・相続税の申告書のコピー
不動産売却で損失がある時の損益通算と繰越控除	・売却した不動産の借入金残高証明書 ・譲渡損失金額の明細書・繰越する譲渡損失金額の計算書

3-4.確定申告書の作成

必要な書類が準備できたら、確定申告を行いましょう。確定申告は自分でやる以外に、税理士に代行依頼することが可能です。

それでは、自分で確定申告する場合の流れを解説します。

基本的な確定申告書の作り方は、国税庁の公式サイトに記載されています。国税庁の記載例はとてもわかりやすく書かれているので、参考にして作成していきましょう。

国税庁の確定申告書記載例の掲載URL：

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kisairei/joto/index.htm

申告のフローに入る前に、まずは3−3で解説した以下の書類を用意してください。

・申告書B様式(第一表・第二表)

・申告書第三表

・所得税青色申告決算書(不動産所得用)

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】(1～4面)

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】(5面)

3-4-1.国税庁サイトの確定申告書記載例を見る

書類が準備できたら、国税庁サイトの確定申告書記載例を見ましょう。国税庁のWEBサイトで見る場所はこちら↓です。

ホーム

↓

税の情報・手続・用紙

↓

税について調べる

↓

所得税（確定申告書等作成コーナー）

↓

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）

このプロセスで、以下の確定申告書記載例（土地や建物をお売りになった場合）のページに入れます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2020/kisairei/joto/index.htm

3-4-2.譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】を作成

つづいて、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】を作成します。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の、以下ページを参考にしてください。

・P4～5

・P12～13

・P18～19

3-4-3.第一表の収入額等と所得金額等の箇所を記載

つぎに、第一表の収入額等と所得金額等を記載します。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の、以下ページを参考にしてください。

・P6

・P14

・P20

3-4-4.第二表を作成

つぎに、第二表を作成します。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の以下ページを参考にしてください。

・P7

・P15

3-4-5.第一表の所得から差し引かれる金額の箇所を書く

つぎに、第一表の所得から差し引かれる金額の箇所を書きます。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の以下ページを参考にしてください。

・P8

3-4-6.第三表の分離課税の収入金額や所得金額などの箇所を書く

つぎに、第三表の分離課税の収入金額や所得金額などの箇所を書きます。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の以下ページを参考にしてください。

・P9

・P16

・P21

3-4-7.第三表の税金の計算の箇所を書く

つぎに、第三表の税金の計算の箇所を書きます。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の以下ページを参考にしてください。

・P10

・P17

3-4-8.第一表の税金の計算、その他などの箇所を書く

つぎに、第一表の税金の計算、その他などの箇所を書きます。

令和2年分譲渡所得の申告のしかた（記載例）の以下ページを参考にしてください。

・P10

・P17

・P23

参考：税理士に確定申告を頼む場合の費用目安

自分で作業や申告するための時間がない場合や、不動産の譲渡所得が高額な場合は、税理士に依頼する方がよいかもしれません。

税理士は専門家なので、ミスなく確実に確定申告を行いたいときに頼るとよいです。ちなみに、確定申告を依頼する場合の税理士費用の相場は10万円前後です。

3-5.確定申告書の提出時期

確定申告は、不動産を売却（成約）した翌年に行います。

3-5-1.確定申告書提出の時期

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までと決まっています。コロナ禍により令和3年は4月15日まで延長されました。

提出するのは

・作成した確定申告書

・事前に揃えた書類

です。

すべてまとめて、所定期間内に、管轄の税務署へ提出します。

3-5-2.確定申告の提出方法

確定申告の提出方法は、以下の3通りから選べます。

・税務署の窓口へ持参

・郵送

・インターネット- e-Taxで電子申告

確定申告時期の税務署は大変混み合います。税務署窓口に確定申告書を持参するなら、時間に余裕を持って行きましょう。

郵送の場合は、確定申告最終日の消印が押されていれば、期限内の提出と扱われます。

4.確定申告での注意点

つぎに、確定申告で注意すべき点を解説します。

4-1.確定申告をし忘れた時の罰則

確定申告を期限内に実行しないと、所得税の他に、追加で以下の税金が課されます。

4-1-1.追加の税金1.無申告加算税

期限内に申告しなかった場合に、無申告加算税が追加で課されます。

無申告加算税は課税ルールは以下の通りです。

無申告加算税の課税ルール
納付税額50万円まで部分に対して	無申告加算税15％
納付税額50万円超部分に対して	無申告加算税20％

納付税額の50万円までの部分に15％、50万円超の部分に20％の割合で課されます。

4-1-2.延滞税

延滞税は、未納期間に応じて課される罰金です。

4-2.確定申告後の納税の流れ

不動産売却の翌年2月16日から3月15日まで^※に確定申告を済ませ、その後に所得税を納税します。

（※令和3年は4月15日まで延長されました）

4-3.所得税と住民税の違い

不動産売却では、所得税と住民税、2つの税金が発生します。しかし、この2つの税金は、支払うタイミングが異なります。

所得税は、確定申告直後に支払いです。しかし住民税はもう少し後になります。住民税の納付書は、申告完了後しばらく経った5月頃に送られてきます。住民税の納付書が届いたら、支払いを開始します。

4-4.住民税の払い方

住民税の納付は、4期に分かれています。1年分の住民税を4分割して支払う仕組みです。支払い月ごとの納付期限は、6・8・10・翌1月の末日です。期限日が土日にあたる場合は週明けの月曜が締め切り期日となります。

まとめ

不動産を売却した翌年に必須の、確定申告の手順、必要書類、申告書の作成方法から納税手順まで、くわしく解説しました。

この記事を読んで概略を理解しておけば、確定申告を恐れる必要はありません。ただし、読んでみて「やっぱり確定申告めんどくさそう‥」と感じたなら、専門家に代行依頼するのがおすすめです。

記事中でも触れましたが、確定申告の代行費用の目安は10万円前後です。あなたが申告の作業に慣れていなければ、工程を全部終わらせるために数日間は費やすことになるでしょう。

あなたのお仕事の時給、拘束時間から逆算して、自分でやるより人に頼んだ方が効率的、と感じられたら、ぜひ、当税理士法人も依頼候補に混ぜてください。

わたくしども税理士法人ともには、以下のような不動産売却にまつわる事項の税務対応を得意としています。

・相続不動産の売却

・譲渡所得計算

・特例適用

ぜひお気軽にお問い合わせください。