相続不動産の価格がどれくらいか知りたいとき、不動産の評価額はどうやって算出するのか

1.相続する不動産の価格を評価する方法を解説

この記事は、

・今後相続が発生しそう
・相続が発生した

といった方の中で、不動産を相続する可能性がある方のための記事です。相続する不動産の価格をの記事です。

相続財産に不動産が含まれる場合、財産全体に占める不動産の割合が最も大きいことが多いです。このため、相続財産全体の価値を知るために、相続不動産の価格がいくらかを知る必要が出てきます。

円満な相続を目指すなら、各相続人が相続する財産の価値に大きな差が出ないようにすることが重要です。

・不動産を相続する相続人
・金銭など他の財産を相続する相続人

異なる財産を受け取ったとしても、価値が同等なら、不公平感は生まれません。そのために、相続する不動産の正確な価格を知り、公平な遺産分割にする必要があるのです。

2.相続で不動産価格が重要な意味を持つ場面

遺産相続では、いくつか不動産の正確な価格が必要になる場面があります。

2-1.遺産分割協議が合意しないとき相続不動産価格が必要

遺産分割協議をしたけれど、合意できないとき、不動産価格が必要になります。

といいますのは「遺留分侵害額請求」で不動産の価格が必要になるからです。

遺留分侵害額請求とは、相続で法律で定められた範囲より少ない財産しか相続できない相続人に認められた相続財産を請求する権利です。こうした相続人は、法定分より多く相続する相続人に対して金銭請求することができます。

請求できる金額を算出するために、相続する財産、特に不動産の概算価格が必要です。

2-2.相続税の計算で不動産価格が必要

遺産分割協議がまとまったら、相続税を申告して納付を行います。相続税を算出するには、相続不動産の価格が必要です。

3.不動産評価額は相続税や固定資産税の算出に必要

相続不動産の評価価格が低くければ、その分相続税は少なくなります。不動産を相続した後に毎年かかる固定資産税も、土地や建物の評価価格が低ければ少額に押さえられます。

では、どうしたら相続する不動産の評価価格を低くできるのでしょう？

つぎからは課税額算出の元となる、相続不動産の評価方法を解説します。

4.不動産価値と価格は状態で変化する

相続不動産の状態は多様です。

・外観
・所有者
・利用形態
・権利の状態

など、不動産の価値に影響を与える因子が多く存在します。

利用形態だけ見ても

・戸建て
・マンション
・貸アパート
・駐車場

など、様々な形があります。

権利関係まで見れば

・土地を貸している
・土地を借りている
・土地が共有である

などの状態に分かれます。

さらに、配偶者に強い居住権を認める「配偶者居住権」という制度の不動産の評価価格への影響も考えなくてはなりません。（配偶者居住権についてはこちらの記事で詳しく解説しています。）

このように不動産には、様々な顔があります。

5.不動産の概算価格の計算方法

相続では、不動産価値の計算が必須です。しかし概算値を出すだけなら、そう難しくはありません。

まずは、典型的な戸建て住宅から見てみましょう。 

5-1.戸建て住宅の概算価格計算方法

戸建て住宅は、一つの土地に一つの家屋が建っています。評価額の計算では、土地と建物を分けて計算します。

5-1-1.戸建て住宅の土地価格の計算方法

戸建て住宅が建っている土地の価格の計算方法です。

土地の価格は「路線価」で算出します。

土地というものは、その場所から出発し、駅・店舗・会社などどこか別の場所に移動するためには、必ず道路に接している必要があります。土地が持つこの特性にに着目した計算方法が、路線価による土地価格の計算です。

土地が接する道路に価格をつけることで、土地の値段が決まるわけです。これが路線価です。

例外：

市街地ではない道路には路線価がつかない場合があります。こうした地域を倍率地域といいます。倍率地域では別の計算方式を使います。

5-1-2.路線価の調べ方

路線価は国税庁のサイトに出ています。路線価の調べ方は以下のとおり。

1.相続する不動産が載っている地図を国税庁サイトで検索
2.目当ての不動産に接している道路についた数字を調べる
3.数字は1㎡の路線価で、単位は万円
4.数字✕1,000✕土地の面積

以上の計算手順で、目当ての不動産土地の路線価が計算できます。

具体的な数値で計算してみましょう。

1.地図の数字が200。ちなみに土地の面積は150㎡。
2.200✕1,000✕150㎡＝30,000,000

土地の路線価は3,000万円と概算価格が計算できました。

5-1-3.戸建て住宅の家屋価格の計算方法

次に、戸建住宅の家屋の価格を計算します。家屋価格の計算には固定資産税評価額を使います。

固定資産税の納税通知書が手元にあれば、見てください。

納税通知書の「価格」欄の金額が家屋の評価額です。10,000,000と表示されていれば、家屋の評価額は1,000万円ということになります。

5-1-4.戸建て住宅全体の価格を計算

土地と家屋の金額を合計して、相続する戸建て不動産全体の概算額を出します。

3,000万円+1,000万円=4,000万円

概算額は4,000万円と計算できました。

5-2.マンション価格の計算方法

相続する不動産がマンションの場合は、別の方法で概算価格を計算します。

マンションの場合は、2つの部分に対して税金（固定資産税）がかかります。

・マンションが建てられた土地の中の自分の持ち分
・マンションの自分の部屋

もし手元に固定資産税の納税通知書があれば、すぐ評価額が確認できます。

土地は他にも様々なものがあります。

5-3.路線価がついていない土地の評価方法

道路に路線価がついていない地域では、土地の評価に路線価を使えません。こうした地域を倍率地域と呼びます。倍率地域では、固定資産税評価額に所定の倍率をかけて、土地の評価額を計算します。

5-4.特殊な土地

他にも、現実の土地には以下のような特殊なものが多く存在します。

・土地が二面で道路に接している
・正方形に近い長方形ではない土地
・戸建てには広すぎる土地(地積規模の大きな宅地)
・形状が複雑な土地（不整形地）

土地は、店で販売される定価つきの商品とは異なります。不動産は場所に固着し、全てがオンリーワンです。一つとして同じものはありません。

土地の形状の他に、利用のされ方の違い、所有形態の違いでも評価方法は変わります。

たとえば

・貸家
・貸アパート
・貸駐車場

など貸付けしている不動産は、居住用の不動産とは扱いが違います。

・共有の土地

など、所有名義が複数の人に分かれている場合も違ってきます。

様々な形の不動産があり、評価方法はその都度カスタムで計算することになります。価格の計算方法でわからないことがありましたら、不動産に詳しい専門家にお問い合わせください。

6.不動産価格の違いを活用する

不動産の価格は1つではありません。ここまでの説明で、3種類の価格が登場しました。1つの不動産に対して、3つの価格の決め方があるのです。

1.実際の売買取引価格
2.路線価による評価価格
3.固定資産税評価額

そして1、2、3は同じ数値ではありません。

おおむね、1、2、3の順に安くなります。

1.実際の売買取引価格を100とする
2.路線価による評価価格は80程度になる →評価額が2割引きになる
3.固定資産税評価額は70程度になる →評価額が3割引きになる

10対8対7。

この差を、相続税の節税に活用できるのです。

7.不動産の相続税の負担を減らす方法

相続税の計算で

・路線価による評価価格（評価額2割減）
・固定資産税評価額（評価額3割減）

を利用すると、税額も減らすことができます。

7-1.相続税を減額する具体例その1

具体的に、相続税を減額する方法を具体例で解説します。

1.現金で土地を購入
2.相続税評価での価格は購入価格の2割引きになる
3.購入した土地にアパートを建てる
4.土地にアパートを建てて貸出すると小規模宅地等の特例が適用できる
5.小規模宅地等の特例が適用できると土地の評価が5割引きになる
6.土地の評価額は、購入時から見ると80％×50％=40％となる

この方法を使えば、不動産価格は購入時の4割で評価できます。

ただし、相続税を引き下げるための不動産取得および貸付事業用運営と判断されると評価の5割減は適用されません。

詳しくは、こちらの小規模宅地等の特例についての記事をお読みください。

7-2.相続税減額の具体例その2

相続税を減額する方法をもう1つ具体例で解説します。

1.人気の高いマンションを現金で購入
2.実際の売買成立価格は相場より高めになる
3.固定資産税評価額は購入価格より3割引き〜それ以上になる

市況や需給状態によっては、固定資産税評価額が5割引きになることさえあります。もし固定資産税評価額が5割引き程度となった場合、この不動産は購入価格の5割引きで評価できることになります。

ただし、富裕層による相続税の減額目当ての高額不動産購入とみなされると、場合によっては減額が認められないケースもあります。どうぞ慎重に行動してください。

7-3.相続税減額の具体例その3

小規模宅地等の特例が使えると、相続不動産の評価額は下がります。特例が使えると、土地の評価は8割引きあるいは5割引きです。

一般的に、相続財産全体に占める不動産の割合は大きいです。不動産評価額が下がると、大幅な相続税の引き下げもしくは相続税が不要となる効果が期待できます。 

小規模宅地等の特例については、こちらの「相続税が最大80％減額できる小規模宅地等の特例を相続専門税理士がわかりやすく解説」記事で詳しく解説しています。

マンションも戸建てと同様に土地評価の減額が期待できます。マンションの相続についてはこちらの「小規模宅地等の特例はマンションで使える？税理士がわかりやすく解説」記事をご覧ください。

8.まとめ

相続における不動産価格の評価について解説しました。不動産価格についての知識を持ち、各場面で適正な不動産価格を使うことができれば、税金と上手につきあうことができます。

1つの不動産は、以下のとおり複数の価格を持ちます。

1.実際の売買取引価格
2.路線価による評価価格
3.固定資産税評価額

上手に不動産価格を活用するなら、遺産分割の検討局面では1.の実際の売買取引価格を使用しましょう。

相続税額の算出では2.と3.を使用します。

相続不動産のコストについては3.を使用します。

1.〜3.の価格差および特例適用により相続税負担の軽減が可能です。

相続不動産の評価や特例適用について詳しくお話したい方は、ぜひ税理士法人ともにまでご連絡ください。初回無料でご相談承っております。