不動産鑑定士の不動産鑑定評価とは？鑑定評価の方法と必要な場面を解説

不動産鑑定評価は、不動産投資の検討時や不動産を分割して相続する時に使える、信頼性の高い情報です。ただ、あまり知名度が高くないため、不動産鑑定評価について詳しい人はまだ多くありません。

しかし、不動産鑑定評価の方法や効用を知っておけば、不動産取引や相続の場面で役立つことが多いのです。この記事では、不動産鑑定士による不動産鑑定評価の方法と、不動産鑑定が必要になる理由やどんな場所で必要とされるかを詳しく解説します。

不動産鑑定評価とは

不動産鑑定士による鑑定評価についてお話しする前に、そもそも不動産鑑定評価とは何ぞやということから見ましょう。

『不動産の鑑定評価に関する法律』第２条第１項には「不動産の鑑定評価とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。」とあります。

つまり、不動産鑑定（評価）とは、不動産鑑定士が専門家として不動産鑑定評価基準に従って対象不動産を調査・分析し、対象物件に最も適応した鑑定評価手法を用いて適正な鑑定評価額を決定・表示することです。

【不動産鑑定とは】

不動産鑑定士が専門家として不動産の評価額を決定・表示すること

不動産鑑定を実行できるのは、国家資格である不動産鑑定士の資格を取得して登録を行なった者だけです。（「不動産鑑定士補」も鑑定できます。）

資格を持ち、登録を済ませていなければ、不動産会社の社員であっても、不動産鑑定は実行できません。

不動産査定と不動産鑑定の違い

「あなたのご自宅を無料で査定します！」といった不動産仲介業者の広告フレーズを目にしたことはありませんか？

ひょっとすると不動産鑑定は不動産の査定と同義と思っていらっしゃる方もいるかもしれませんね。しかし不動産鑑定と不動産の査定は全く異なります。

「自宅を無料で査定」するサービスで提示されるのは、不動産を売却する場合に売主が売り出し価格を決めるための参考評価額です。

このような「自宅無料査定」は、不動産業者等が、独自の評価基準で評価します。このため業者により、評価額は変わります。

特に無料査定の場合は、取引を成立させるために、業者が評価額を「盛っている」可能性も考えねばなりません。したがって、無料の査定結果は公的な証拠として用いることはできません。

一定の相場観を得るためには有効な手段の一つと言えます。しかし査定評価額は、あくまでも、売り出し価格決定などの参考価格でしかないのです。

不動産の適正価格を公的に証明することが求められる場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要です。

不動産鑑定評価が必要な理由

続いて、不動産鑑定評価が必要な理由を解説します。

市場性の高い

・自動車や家電のような工業製品
・肉・魚や米や様々な加工食品
・その他一般の消費財

であれば、広く開かれた取引市場において、自由なプライス・メカニズムが働きます。市場の機能により適正な価格形成がされるわけです。

しかし不動産は違います。個々の物件ごとの特性が強い上、取引市場も限られています。このため市場性の高い一般商品とは異なり、価格形成メカニズムが成立しにくいという特徴があります。

不動産特に土地は、埋立地を除いて、新たに作り出すことはできません。また移動させることもできません。不動産には同一のものは存在しないということです。これが、不動産のプライシングが難しい理由です。

また不動産所在地の環境や歴史なども、その価値形成に関わってきます。さらに、時間の経過とともに価値が変動する可能性もあります。

これら不動産の持つ特性が、個々の不動産の価格に大きな影響を与えます。繰り返しますが、日用品や工業製品のように開かれた市場で価格が決まらないのが不動産です。

このような、不動産の特性や不動産取引市場の特殊性から、不動産の適正な価格を判断するためには、専門家として不動産鑑定士の鑑定評価という、特別な評価方法が必要となります。

不動産鑑定士が用いる不動産鑑定評価の方法

それでは、不動産鑑定士はどのように不動産を鑑定評価するのでしょうか。

不動産鑑定士が、不動産の鑑定に使用するのは次の2つです。

・不動産鑑定評価基準
・不動産鑑定評価の方式

順に見ていきましょう。

不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準とは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価を行う際に準拠すべき実質的かつ統一的な行為規範です。管轄は国土交通省であり、WEB上に文書が開示されています。
（参考：不動産鑑定評価基準）

不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて1964年に制定され、2002年に全部改正されています。その後も幾度かの一部改正を重ね、近年では2014年にも一部改正が行われました。

通常の法令の形式ではありませんが、不動産鑑定士は必ずこの「不動産鑑定評価基準」に準拠しなくてはなりません。準拠しない鑑定を行った場合は懲戒処分になる可能性があります。

不動産鑑定評価基準は

・総論
・各論

2つの要素から成り立っています。

総論では、不動産鑑定評価を行うにあたっての全般的な実務指針が示されています。

各論では

・不動産の価格
・不動産の賃料
・証券化対象不動産の価格

以上の3項目に分けて、それぞれの具体的な評価手法が示されています。

【不動産鑑定評価基準　総論第1章第3節 不動産の鑑定評価】

不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業

出典：不動産鑑定評価基準　総論第1章第3節 不動産の鑑定評価

不動産鑑定評価基準　総論第1章第3節 では、「不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業」であると、不動産鑑定評価の定義について述べています。

【不動産鑑定評価基準　総論第1章第3節 不動産の鑑定評価】

不動産の鑑定評価は、〜中略〜　その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘すること

出典：不動産鑑定評価基準　総論第1章第3節 不動産の鑑定評価

また、不動産鑑定評価の定義としては「その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘すること」とも記載されています。

さらに「不動産鑑定評価基準」の中では、不動産鑑定評価の進め方についても、次のように基準が示されています。

【不動産鑑定評価の進め方】

（１）鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、（２）必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、（３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な理解のもとに、（４）鑑定評価の手法を駆使して、その間に、（５）既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、（６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示するものである。
出典：不動産鑑定評価基準　総論第1章第3節 不動産の鑑定評価

3つの不動産鑑定評価の方法

では次に、不動産鑑定評価士が用いる、具体的な不動産鑑定評価の方式についてご説明します。不動産鑑定評価の方式には次の3つの方法があります。

【不動産鑑定評価の3方式】

（1）取引事例比較法（2）収益還元法（3）原価法

これら3つの評価方式は、それぞれ異なった視点からのアプローチで適正価格を導き出すものです。

不動産鑑定評価にあたっては、原則として3つの方式を併用することとされています。しかし、現実には併用が困難な場合も多いです。とはいえ、併用が困難な場合においても可能な限り各方式の視点を取り入れるなど、原則通り評価することが求められています。

それでは、3つの評価方式を順に見ていきましょう。

(1)取引事例比較法

取引事例比較法は、評価対象の不動産に近い物件の取引事例の価格を元にします。対象物件に固有の要因や地域要因、マーケット状況等を踏まえた補正を行って、適正な価格を導き出す方法です。こうして算出された価格を「比準価格」と言います。

取引事例比較法は、過去に類似の取引事例がある場合に使える方法です。特にマンションや土地の鑑定評価方法として広く利用されています。

しかし類似事例がない場合や、類似事例があっても、取引時からの時間経過が長くて比較対象として適切ではない場合には使えません。

(2)収益還元法

収益還元法は、評価対象の不動産が将来生み出すと期待される収益（対象物件を賃貸した場合に期待される賃料収益など）に着目します。将来の収益に着目して、対象不動産の適正な評価額（収益価格）を導き出す方法が、収益還元法です。

主に賃貸アパートや賃貸マンションなど、投資用不動産について、投資判断を行う際に用いられています。

具体的な例を挙げて解説しましょう。

【収益還元法で不動産鑑定する具体例】

◎ケース：投資用不動産の適正な購入価格を決める希望：5％以上の収益を得たい　　↓行動：収益を期待して年間賃料が1,000万円の投資用不動産を購入する　　↓収益還元法による結論：不動産の購入価格は2億円以下が適正

解説します。5%の利回りを得るために、年間1,000万円の賃料が得られる不動産を購入するとします。

この場合、購入価格は2億円以下でないと期待する利回りが得られない、ということが収益還元法を使うとわかります。

「2億円以下」という答えは、「年間賃料の1,000万円」を、目標投資利回りである5％で割れば算出できます。

【不動産物件の適正な取得価格の計算方法（収益還元法）】　

　年間賃料（1,000万円）➗　目標利回り（5％）　 ＝物件の価格（2億円）

計算式の3要素
・年間賃料
・利回り
・物件価格

のうち、2つの値が決まっていれば残りの値を導き出せるわけです。

さらに詳しく解説しますと、収益還元法には、収益価格（対象不動産の適正な評価額）の計算方法として、直接還元法とDCF法の2つの方式があります。それぞれ解説します。

直接還元法

直接還元法とは、一定期間の純収益を還元利回りで割り戻すことで収益価格を求める方法となります。

各用語の意味は以下の通りです。

用語	意味
一定期間	通常は1年間
純収益	総収益から総費用を差し引いた残額 （総収益ー総費用）
還元利回り	投資利回りのこと。 資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率

実は不動産物件個々の還元利回りは、様々な要因の影響を受けます。影響を与える要因には、以下のようなものがあります。

・取引時期
・所持地の地域状況
・物件固有の要因である個別事情
・需給環境

取引の時期や需給環境などを加味して、不動産の価格を評価するのが直接還元法です。

還元利回りを考慮に入れて収益価格を計算すると、以下の式になります。

【還元利回りをもとにした収益価格の計算式（直接還元法）】　

収益価格　＝　純収益 ÷ 還元利回り

純収益は総収益ー総費用で計算します。

収益価格は

・純収益が増加
・還元利回りが低下

上記いずれかの状況で上昇します。という仕組みが、直接還元法の計算式でわかるわけです。

なお直接還元法は、「純収益」が将来的に継続して永久に発生することを前提にしています。

DCF法

DCF法とは、Discount Cash Flow法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）の略です。

DCF法では、次の2つの金額を合計して、不動産評価額（収益価格）を算出します。

【DCF法の収益価格算出方法】

（1）金額1
物件の保有期間を一定の単位で割る。
　　↓
連続する各期間の純収益を、各期間に対応する割引率で、現在価値に割り戻す。
　　↓
割り戻した各期間の収益を合計する。

（2）金額2・物件の予想転売価格（復帰価格）を、対応する割引率で現在価値に割り戻す。
(1)+(2)=不動産評価額（収益価格）　

DCF法は未来永劫の純収益ではなく、物件を保有している一定期間における純収益を前提に計算します。保有期間の純収益と転売時の価格を予想し、2つを合計して不動産物件の評価額を決める方式です。

DCF法では、一定期間経過後の予想転売価格を計算するために還元利回り（投資利回り）を使います。売却予定時の純収益を還元利回りで割ることで予想転売価格を算出するわけです。

予想転売価格を現在価値に割り戻すと、純収益を現時点での評価相当額に変換できます。現時点の評価額と購入予定金額とを比べれば、今購入すべきかどうかが判断できるというわけです。

将来の価格を現在価値に割り戻すのは、今日の1万円と10年後の1万円は同価値ではないからです。

貨幣価値の考え方では、1万円を銀行に預けて利息がつくなら、現在の1万円は10年後には1万円プラスαになると考えます。ということは10年後の1万円は、現在価値にすると1万円を下回る9,999円とか9,900円程度の価値になるというわけです。

(3)原価法

不動産鑑定評価の方法にはもう一つ、原価法という計算方法があります。原価法は、対象不動産を再調達した際の原価（再調達価格）を計算し、築年数などによる価値の低下分の修正を加えて、評価額を導き出すという方法です。

再調達価格に、価値の低下分の修正を加えて導き出した評価額を積算価格といいます。

以下が積算価格の計算式です。

【積算価格の計算式（原価法による）】

積算価格　＝　再調達価格ー減価修正額

原価法は、一戸建てなど建物の評価を行う際に、用いる鑑定評価方法です。

再調達価格を修正する減価修正要因には以下があります。

【減価修正要因】

物理的要因：破損や老朽化機能的要因：各種設備等の陳腐化経済的要因：周辺の環境変化やマーケット状況土地の減価：建物が立っている土地自体の価値の低下

原価法だけでなく直接還元法およびDCF法においても、上記の減価修正要因は考慮に入れるべき項目です。

不動産鑑定士による評価は公的な場で求められる

不動産鑑定は、裁判所や税務署など公的な場で、不動産の適正な評価額を使用する場面で必要になります。

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士という国家資格を持つ専門家が、対象不動産の適正な評価額を、法的評価基準に従って決定・表示するものです。

公的な場で公正な判断をするために、信頼できる専門家による評価として不動産鑑定評価は利用されます。

具体的には、以下の場面で不動産鑑定評価が利用されます。

【適正な評価額が公的に求められる場合】

・不動産に関連する裁判で裁判所に対して適正な評価額を提示・相続税や贈与税の申告において税務署に対して不動産の適正価格の証明として提示・金融機関に対して適正な担保価値の証明として提示・対象不動産の評価額を示すために提示・役員・同族法人間における利益相反行為となる不動産売買の実行に際しての議事録作成上の適正時価の算定
など

まとめ

不動産鑑定士による鑑定評価について、詳しく解説しました。不動産鑑定評価が必要とされる場合の多くは、適正な評価額が公的に求められる場合です。

ただし不動産鑑定評価には相応の費用と時間がかかります。不動産を鑑定評価すること自体が目的ではない場合には、まず解決すべき問題を洗い出し、その上でそれぞれの専門家に相談するのがおすすめです。

専門家に相談した上で不動産鑑定評価が必要となったら、その専門家に不動産鑑定士を紹介してもらうのが、最も効率的で安心できる方法です。