相続した不動産を売却したら税金は？減税のコツと確定申告を税理士が解説

「相続不動産を売却した場合、どの程度の税金がかかるの？」相続専門の当税理士法人でよく聞かれる質問です。相続した不動産の売却を考える方が多いからでしょう。

この記事では、相続不動産を売却すると「どんな税金が」「どの程度かかるのか」を詳しくお伝えします。

また、以下の相続不動産売却時の具体的な情報もわかりやすく解説します。

・売却時の留意点
・税金を減額する手段
・税金納付、払いすぎた税金を取り戻すのに必要な確定申告

相続不動産を売却した後の税金の流れが詳しくわかりますので、ぜひ早めにお読みください。

1.相続不動産の売却で発生する税金

相続した不動産を売却すると必ず税金が発生するわけではありません。税金が課せられるのは、不動産を売却して売却益が生じた時のみです。売却益は「譲渡所得」ともいいます。

譲渡所得に対して発生する税金は所得税と住民税です。所得税と住民税を合わせて譲渡税と呼びます。譲渡税の金額は譲渡所得に対して所定の計算式で算出します。

逆に、不動産を売却して損失が出た場合（譲渡損失が出た場合）は、特例を適用して税金を減額できることもあります。

税金を払う場合も、減額する場合も、いずれにしても確定申告が必要です。

1-1.譲渡税の概要

譲渡税の概要を知るために、譲渡税計算に必要な譲渡所得の計算方法を見てみましょう。

1-2.譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格から所定の費用を引いたものです。

【譲渡所得計算式】

譲渡所得＝売却価格－購入金額(取得費)－諸経費(譲渡経費)－特別控除額

つぎに計算式中の用語について解説します。

1-2-1.売却価格

売却価格とは、実際に不動産を売却した金額のことです。売却時に固定資産税の精算金を受け取る場合は、売却価格に加算されます。

1-2-2.購入金額（取得費）

購入金額（取得費）とは、不動産を購入する時にかかった費用のことです。相続不動産の場合は、被相続人がその不動産を取得したときに払った費用が取得費になります。被相続人が不動産を購入したときの代金や手数料が該当します。

また不動産を取得するときにかかる以下の費用を不動産の取得費に含めることができます。

◉不動産の取得費に含めることができる費用

・不動産を取得した時の登録免許税
・不動産を取得した時の不動産取得税
・不動産を取得した時の印紙税
・土地造成費用
・測量費
・司法書士への報酬

ただし上記の費用を事業所得・不動産取得等の必要経費に算入している場合は、不動産の取得費からは除かねばなりません。

◉参考情報
◎租税公課＞固定資産税等の必要経費算入＞37-5
◎法令解釈通達＞減価償却資産の取得価額（令第126条関係）減価償却資産に係る登録免許税等49-3

1-2-3.減価償却費

不動産のうち建物については、取得費から減価償却費を差し引かねばなりません。減価償却費の計算方法は下記国税庁WEBサイトで確認できます。

◉減価償却費の計算方法
国税庁「減価償却費」の計算について

1-2-3.諸経費（譲渡経費）

諸経費（譲渡経費）とは以下の費用のことです。

◉諸経費

・不動産会社に支払う仲介手数料
・貸家売却にあたり借家人に家屋を明け渡してもらうための立退料
・土地売却のための建物取り壊し費用
・既に売買契約を締結している資産を有利な条件で売るために払う違約金
・地主承諾料

1-2-4.特別控除額

特別控除とは、条件に該当すると譲渡所得から控除できる（差し引ける）という、税制の取り決めです。

特別控除の例として「自分の住む家屋と土地を売ったときに最高3,000万円を控除できる」などの納税者から見ると大きな優遇があります。

特別控除の詳細は下記国税庁HPで確認可能です。

◉国税庁 土地や建物を売ったとき

1-3.譲渡税の計算方法

譲渡所得が計算できたら、次は譲渡所得に税率を掛けて譲渡税を計算します。譲渡税の税率は、不動産の保有期間により2つに分かれます。

不動産の保有期間とは、被相続人が不動産を購入してから売却するまでの期間です。保有期間が短期か長期かで税率は変わります。

個人が、その有する土地等又は建物等で、その年１月１日において第31条第２項に規定する所有期間が５年以下であるもの（その年中に取得をした土地等又は建物等で政令で定めるものを含む。）の譲渡

出典引用：租税特別措置法第32条第１項冒頭部分

短期譲渡の場合の譲渡税率は39.63％となります。内訳は以下です。

◉短期譲渡の譲渡税率：39.63％
税率内訳	所得税	30％
復興特別所得税	0.63％
住民税	9％

1-3-2.長期譲渡の税率：不動産購入から5年超

次に長期譲渡の場合の税率です。長期譲渡とは、保有期間が不動産購入から5年を超える譲渡を指します。さらに正確に言うと、譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超えるものの譲渡が長期譲渡です。

個人が、その有する土地若しくは土地の上に存する権利（以下第32条までにおいて「土地等」という。）又は建物及びその附属設備若しくは構築物（以下同条までにおいて「建物等」という。）で、その年１月１日において所有期間が５年を超えるものの譲渡

出典引用：租税特別措置法第31条第１項冒頭部分

長期譲渡の場合の渡税率は20.315％となります。内訳は以下です。

◉長期譲渡の譲渡税率：20.315％
税率内訳	所得税	15％
復興特別所得税	0.315％
住民税	5％

比較するとわかりますが、短期譲渡より長期譲渡の方が税率が低いです。つまり、5年を超える長期保有後に売却する方が税金は低いということです。

相続財産の場合は、被相続人が不動産を購入した時点から保有期間をカウントしますので、長期保有になることが比較的多いです。

しかし不動産の売却においては、保有期間に加えて「特例」も考慮する必要があります。特例が適用されると税金がグッと安くなるからです。

したがって特例を含めて考えると、単純に長期譲渡の方が税額が安くなると言い切れないのが節税の難しいところです。

そこで次からは特例を適用した場合の税金の減額について解説します。

2.特例を適用し売却する相続不動産の税金を減額するには

相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合に特例を使って税金を減額することができます。ここからは、その特例の適用方法について解説します。

キーになるのは「3年」という期間です。相続不動産を売却する場合は、3年超かそうでないかがポイントになります。

前項で解説した短期保有／長期保有を区別する5年超かそうでないか‥とはまた異なる基準が存在します。

相続で取得した不動産を相続開始後3年程度で売却すると、以下2つの特例のどちらかが適用できる可能性があり、特例を適用できると税額が大幅に減額されます。

・取得費加算の特例
・空き家控除の特例

ただし、2つの特例の併用はできません。では順番に解説します。

2-1.税金減額法1 取得費加算の特例を使う

まず取得費加算の特例について解説します。

2-1-1.取得費加算の特例の概要

取得費加算の特例とは、相続で取得した不動産や株式を、相続開始後3年10か月以内に譲渡した場合に適用できる特例です。取得費加算の特例を適用すると、相続税内の一定金額を、譲渡資産の取得費に充てられます。

相続税の一部を取得費に充てられると、所得税の元である譲渡益が少なくなるので、所得税を減額できるわけです。

つづいて以下の特例の要点を解説します。

・適用要件
・取得費の計算方法
・注意事項

2-1-2.取得費加算の特例の適用要件

取得費加算の特例を適用するには、以下の要件を満たさねばなりません。

◉取得費加算の特例の適用要件

1.相続や遺贈により財産を取得した者であること
2.その財産を取得した人に相続税が課税されていること
3.その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

出典引用：国税庁

言い換えると、以下の条件を満たせばいいわけです。

・売却したのが相続財産であること
・特例を適用する人が相続税を払っていること
・相続から3年10ヶ月以内に売却していること

ちなみに、相続税の申告期限は相続を知った日から10ヶ月です。いっぽう取得費加算の特例が適用される期限は相続税の申告期限から3年以内の譲渡です。したがって、相続があった日から3年10ヶ月以内の譲渡であれば、取得費加算の特例が適用可能ということになります。

2-1-3.取得費に加算する相続税額

取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で計算できます。

取得費に加算する相続税額＝

その人の相続税額✕
その人の相続税計算のもとである譲渡財産の価額÷
（その人の相続税の額＋その人の債務控除額）

出典参考：国税庁WEBサイト

もう少し噛み砕くと、以下の計算式になります。

取得費に加算する相続税額＝相続税額✕相続した不動産の評価額÷全ての相続財産の評価額

具体的な事例で計算してみましょう。

・相続税額800万円
・相続不動産評価額4,000万円
・相続預金1,000万円

この場合は、計算式は以下のようになります。

800万✕4,000万÷(4,000万＋1,000万)=640万

取得費に加算する相続税額は640万円と計算できました。この640万円（＝取得費に加算する相続税額）を、所得税対象の譲渡益から差し引くことができます。

譲渡益から取得費に加算する相続税額を差し引いて譲渡益が小さくなれば、所得税も減額できることになります。

2-1-4.取得費加算の特例の注意事項

上記特例を適用するにあたり、以下の注意事項があります。

・取得費に加算できる相続税額は、譲渡益を限度とする。
・空き家控除の特例との併用はできない。

不動産を売却して得た譲渡益以上の減額はできません。空き家控除の特例については、次の2-2項で詳細を解説します。

2-1-5.取得費加算の特例を適用するには確定申告が必要

取得費加算の特例を適用するためには、確定申告をしなくてはなりません。確定申告については後で解説します。

2-2.税金減額法2 空き家控除の特例を使う

次に空き家控除の特例について解説します。

・概要
・要件に当てはまる不動産
・要件に当てはまる人

この順番に解説します。

2-2-1.空き家控除の特例の概要

空き家控除の特例とは、被相続人が居住していた不動産を相続(※1)して売却すると売却益から最大3,000万円控除できるという特例のことです。ただし特例を適用するためには「一定の要件」を満たす必要があります。

(※1)遺贈での取得も対象です。

詳細は以下の国税庁の情報をご参照ください。

No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

出典引用：国税庁タックスアンサー No.3306

つづいて空き家控除の特例を適用するための要件を見てみましょう。

2-2-2.空き家控除の特例・不動産の要件

空き家控除の特例の対象になるには、不動産が以下の要件を満たしていなくてはなりません。

・対象が被相続人が亡くなる直前まで居住していた不動産である
・昭和56年5月31日以前の建築
・区分所有建物登記されていない
・相続開始の直前に被相続人以外が居住をしていないこと

1つずつ見ていきましょう。

まず、空き家控除の特例要件を満たす不動産は被相続人が住んでいた住居に限られます。次に昭和56年5月31日以前に建てられた不動産建築物が対象です。

ちなみにマンションは区分所有建物と登記されますので、空き家控除の特例の対象ではありません。対象になるのは戸建て住宅です。

また相続開始前に対象の建築物に被相続人以外の人物が居住していると対象になりません。

以下が国税庁のWEBサイトに記載されている内容です。

(1) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋

出典引用：国税庁タックスアンサーNo.3306

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

出典引用：国税庁タックスアンサーNo.3306

2-2-3.空き家控除の特例・不動産要件の例外

相続直前まで被相続人が住んでいた住居にだけ適用される空き家控除の特例ですが、例外があります。以下の要件を満たすなら、直前に被相続人が居住していなくても特例が認められます。

必要な要件の具体例は以下です。

被相続人が老人ホームなどの施設に入居し自宅に戻ることがないまま亡くなる

この件について国税庁のWEBサイトでは以下のように記載されています。

お、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。

出典：国税庁WEBサイト タックスアンサー No.3306

介護を受けるなどのため被相続人が自宅を離れていても、要件を満たすなら空き家控除の特例が適用できるということです。

2-2-4.空き家控除の特例・相続から売却までに注意すること

以下は、空き家控除の特例を適用したい方が相続から売却までの期間で注意すべき点です。

・譲渡時に耐震基準を満たしていること
・譲渡時にその住居を人に貸したり事業をしたりしていないこと
・取り壊して譲渡するなら取り壊しまでに人に貸したり事業をしたりしていないこと
・譲渡までに何かを建築していないこと
・相続から譲渡まで3年以内（3年が経過する年の12月31日まで）であること
・売却価格が1億円以下であること

詳細を国税庁の情報で確認できます。

◉ 国税庁 参考情報

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例＞ 3特例を受けるための適用要件

2-2-5.空き家控除の特例・適用する人が満たすべき要件

空き家控除の特例を適用する人は以下の要件を満たさねばなりません。

・他の特例を適用していない
・他の相続財産に空き家控除特例を適用していないこと
・不動産の売却先が親や子や配偶者などの親族でないこと

空き家控除の特例は他の特例との併用はできません。また複数の不動産を相続するなら、全てに適用することはできません。さらに身内に売却した場合も、適用対象外になります。これらの点に注意しましょう。

2-3.税金減額法3 不動産を売って譲渡損失が出ている場合

不動産を希望価格で売却できずに譲渡損失が出た場合は収益が出ていませんので、所得税を払う必要はありません。

ただし、この場合も確定申告はした方が良いでしょう。理由は、譲渡損失を他の所得から差し引ける制度があるからです。

譲渡損失を他の所得と相殺するためには満たすべき要件があります。こうした税務に関わる詳しい内容は個別相談でお話しております。税理士法人ともにの初回ご相談は無料です。お気軽にご相談ください。

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3.税額がいちばん安く済む方法は？

さて相続不動産を売却したときに、どの方法が税額がいちばん安く済むのでしょうか？この質問に対して誰にもあてはまる正解はないです。なぜなら、被相続人や相続人、および不動産財産の状況により、使える特例や控除が変わるからです。

いずれにしても税負担を大きく軽減するのは、以下2つの特例の適用です。

・取得費加算の特例
・空き家控除の特例

しかし2つの特例は併用できません。したがって相続の状況を総合的に見て、使える特例・使うべき特例を見極め、計画的に相続実務を進める必要があります。

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さらに今回ご紹介した特例の他に、通称「家なき子特例」と呼ばれる制度があり、この特例は上記2特例との併用が可能です。

家なき子特例は自分の住居を”所有”していない相続人に認められる特例です。家なき子特例についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、あわせてお読みください。

3-1.遺産の分割方法が重要

税額を下げるには、遺産分割が重要になります。なぜなら、遺産分割を工夫することで、複数の特例を併用できる場合があるからです。ぜひ最新の正確な情報を集めて、特例の併用を検討してください。

3-2.悩んだら専門家へ相談を

とはいえ、どのように遺産を分割すれば特例が併用できるのかを見極めるのは難しいです。また、どう組み合わせると税額が少なくなるか試算するにも手間がかかります。

ぜひ相続の専門家である税理士法人ともにへご相談ください。初回のご相談は無料で承ります。ゆっくりお話してご自身で納得してから相続や遺産分割の手続きを進めてください。

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4.相続不動産を売却した後の確定申告の方法

つづいて、相続不動産の売却後の確定申告の方法を解説します。ご自身で実行される場合に参考にしてください。

4-1.不動産の売却益の確定申告で必要な書類一式

まず確定申告のために用意すべき書類のご紹介です。不動産の売却益があるときの確定申告で必要な書類は以下となります。

・確定申告書
　　-申告書第三表（分離課税用）
　　-譲渡所得の仕分書
　　-申告書B第一表
　　-申告書B第二表
・不動産を取得した時の売買契約書
・不動産を売却した時の売買契約書
・売却した不動産の登記事項証明書
・仲介手数料・印紙税などの経費を支払った証明である領収書

4-2.特例適用のために必要な書類一式

つづいて特例を適用した上で確定申告をするために必要な書類一式をご紹介します。

4-2-1.取得費加算の特例適用の確定申告で必要な書類一式

取得費加算の特例を適用して確定申告するときに必要な書類は以下となります。

・相続税の申告書の写し
　−第1表
　−第11表
　−第11表の2表
　−第14表
　−第15表

4-2-2.空き家控除の特例適用の確定申告で必要な書類一式

空き家控除の特例を適用して確定申告するときに必要な書類は以下となります。

・売却した不動産を相続により取得したことを証明する書類
・売却した不動産が昭和56年5月31日以前の建築であると証明する書類
・被相続人居住用家屋等確認書（市区町村役場が発行）
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
・売却価格が1億円以下であることを証明する書類

4-3. 確定申告の方法と時期

確定申告は不動産を売却した翌年の3月15日までに行います。管轄の税務署に持参する方法とオンラインで実施する電子申請があります。

詳細は以下の国税庁の情報をご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/a/02/2_01.htm

遺産相続時の確定申告については不動産を遺産相続したときに必要になる確定申告とは？申告期限と手順を解説記事もご参照ください。

5.相続不動産を売却した方へ税理士からアドバイス

相続不動産を売却した後にかかる税金や減税方法について解説しました。

いろいろ解説したのですが相続不動産の売却のポイントは売却前から始まっています。失敗しないコツは信頼のおける不動産仲介会社と取引することです。ぜひ良心的な不動産会社と契約してください。

良い不動産会社の心当たりがない場合は、大手の仲介会社へ相談するのが無難でしょう。具体的には大手2～3社に相談し、ご自身がいちばん相談しやすいと感じた担当者がいる会社を選ぶとよいでしょう。

担当者選びの考え方は、マンガ『ええっ⁉相続税が税理士でこんなに変わるなんて…』で解説しています。マンガで解説しているのは相続の流れや税理士の選び方ですが、不動産会社選びも考え方は同じです。ぜひ参考にしてください。

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